Introduction
Vous vous apprêtez à signer un bail commercial. Quels sont les points d’attention en termes d’assurances ?
On ne prête pas toujours attention aux clauses de son bail, lequel est rédigé en termes parfois obscurs (« risques locatifs », « recours des voisins et des tiers »,..) ou peut comporter des clauses contradictoires.
Les locataires n’ont pas toujours conscience qu’ils sont présumés responsables si par exemple ils occasionnent un incendie !
C’est ce qu’on appelle les « risques locatifs ». En clair, quand un bail vous oblige à vous assurer contre les risques locatifs, cela signifie que vous devez être en mesure de financer la reconstruction de l’immeuble.
Ajoutons à cela « le recours de voisins et des tiers », soit la réparation des dommages causés au voisinage (pensons à Lubrizol).
A ELEMENTS ESSENTIELS :
Si aucune clause particulière n’est présente, ou si elles sont peu claires, demandez à votre assureur de vous garantir en Risques Locatifs
Si vous bénéficiez d’une renonciation à recours réciproque bien rédigée, vous pouvez vous dispenser des Risques Locatifs :
D’un commun accord, bailleur et preneur peuvent décider de renoncer à rechercher leur responsabilité réciproque.
On parle alors d’une « Renonciation à Recours Réciproque » (RAR).
Pour être valide, cette renonciation :
-doit être réciproque (très souvent, elle n’est exigée que du preneur)
-doit de préférence viser TOUS les recours (tous les cas de figures »)
-inclure les assureurs (sinon, ceux-ci peuvent d’eux-mêmes se saisir pour exercer un recours)
Les renonciations à recours interviennent :
-si on souhaite éviter les cumuls d’assurance
-en cas de déséquilibre manifeste entre les parties
-de droit dans certains cas (Centres commerciaux de plus de 20000 m2, immeubles de grande hauteur (IGH),..)
Bien entendu, ces clauses de RAR engagent l’assureur : si elles sont nouvellement conclues, elles doivent lui être communiquées.
B CAS PARTICULIERS
1 En cas de pluralité de locataires :
Si je n’occupe qu’une « section » d’un local commercial :
-j’assure mon local en Risques Locatifs Ordinaires » (RLO)
-j’assure les surfaces adjacentes en Risques Locatifs Supplémentaires (RLS)
En clair, je me préoccupe de ce qui se trouve autour de moi…
Si le locataire adjacent n’est pas sous la même toiture, je peux m’en abstenir.
Si nos deux sections sont sous la même toiture, j’assure les surfaces adjacentes en RLS.
2 En cas de sous-location :
L’Art 1735 nous dit que « le preneur est tenu des dégradations… de ses sous-locataire ».
En conséquence :
-Assurez-vous que votre bail comporte l’autorisation de sous-louer
-Exigez de vos sous-locataires qu’ils s’assurent
Il y a existence de 2 contrats, et il convient d’examiner la compatibilité de ces 2 contrats.
3 En cas de crédit-bail:
Ici aussi, il y a 2 contrats :
-le contrat de leasing, entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur
-le bail classique (entre le crédit-preneur et un locataire)
En cas d’incendie :
-le crédit-bailleur peut avoir accepté de renoncer à recours (voir ce point infra) contre le crédit-preneur
-ce dernier peut lui-aussi avoir choisi d’exonérer le locataire des risques locatifs
-par contre, rien n’interdit au crédit-bailleur de s’attaquer directement au locataire ! Ils sont tiers entre eux..
Ainsi, une lecture attentive des 2 contrats pourrait malgré tout nous conduire à laisser passer une faille importante dans la sécurité juridique du locataire.
4 L’assurance pour compte :
Dans le cas où par exemple bailleur et preneur sont proches (ou même confondus), on pourra vouloir souscrire une assurance « pour compte ».
L’assurance pour compte est une assurance au profit du souscripteur mais également au profit d’une autre personne morale (ex : Le bailleur se charge de l’assurance du locataire, ou inversement).
Cette solution apparemment séduisante est dangereuse :
-en cas de suspension du contrat, l’autre bénéficiaire n’est plus assuré (et n’en n’est pas informé)
-en cas de vente d’une des parties, on se retrouve dans un imbroglio
6 Conclusion :
Le locataire est présumé responsable de la reconstruction de l’immeuble en cas d’incendie (risques locatifs).
Une lecture attentive des clauses de responsabilité du bail est indispensable.
Consultez votre courtier, à même de vous conseiller.
